Le règlement rapide des différends permet d’éviter un appel devant le TAAL

Un propriétaire qui habite depuis longtemps sa maison située en milieu rural s’inquiétait des plans d’aménagement d’un terrain adjacent à sa propriété. Le terrain est situé dans une petite ville ontarienne qui compte moins de 25 000 habitants et qui connaît une croissance démographique en raison de la proximité d’une grande ville. Même si le terrain se trouve dans la zone de peuplement, cet important nouvel aménagement étendra la ville dans une zone actuellement utilisée pour l’agriculture. Le propriétaire s’inquiétait de la taille de l’immeuble d’habitation que l’on proposait de construire à côté de chez lui.

Vue aérienne du lotissement proposé.

Vue aérienne du lotissement proposé.

 

Le 17 avril 2018, la Ville a approuvé la demande de lotissement et adopté une modification à son plan officiel pour autoriser un aménagement de 40 ha dans proposé par un promoteur bien établi dans la région. Une modification du règlement municipal de zonage a également été adoptée pour le site.

Aux termes de la demande de lotissement, l’auteur de la demande proposait de construire 245 maisons isolées, 180 maisons jumelées ou en rangée et deux ensembles d’habitation de faible hauteur. Ces ensembles devaient être situés le long du bord externe du site, sur ce qui est actuellement un terrain cultivé. Deux maisons basses existent déjà sur des terrains adjacents aux immeubles proposés.

Question d’aménagement

Le propriétaire, qui habite depuis 42 ans sa maison située sur le terrain contigu à l’un des immeubles d’habitation, était préoccupé par l’impact qu’aurait le nouvel immeuble de cinq étages sur sa vie quotidienne. Selon le zonage approuvé, les immeubles d’habitation prévus à côté de chez lui pouvaient être construits avec une marge de recul de 3 m par rapport à sa propriété et avoir une hauteur maximale de 20 m.

 

Évaluation par le caamal

Le propriétaire a communiqué avec le CAAMAL pour déterminer si sa cause pouvait faire l’objet d’un appel. Le CAAMAL a relevé les aspects de la demande d’aménagement qui étaient incompatibles avec les politiques sur la transition du plan officiel de la ville. Un appel a été déposé en raison de l’insuffisance de la transition entre l’ensemble d’habitation et les utilisations du sol adjacentes.
Les aménageurs du CAAMAL ont constaté qu’il existait des solutions d’aménagement qui permettaient de conserver le même nombre de logements que celui proposé dans le projet d’ensemble et d’assurer une meilleure transition entre les nouvelles constructions et les propriétés adjacentes. Le CAAMAL a facilité la tenue de réunions entre l’auteur de la demande et la municipalité et a proposé des façons de modifier le plan. Tout au cours du processus, le CAAMAL a encouragé l’appelant à être ouvert à la possibilité de régler la question par la médiation étant donné qu’il y avait de bonnes chances que le promoteur modifie la marge de recul et la hauteur de l’immeuble.

Résultat

À la réception de l’appel, la municipalité a proposé à l’appelant et à l’auteur de la demande d’avoir recours au règlement rapide du différend. En recourant à cette option aux termes de la Loi sur l’aménagement du territoire, la municipalité a obtenu un délai de 75 jours pour régler la question au niveau local sans avoir à transmettre l’appel au TAAL, ce qui normalement doit être fait dans les 15 jours.

Au cours du processus de règlement, plusieurs options de conception ont été discutées avec le promoteur. Un règlement de zonage particulier visant l’ensemble d’habitation a été proposé pour régler la question de la transition. Les exigences relatives à la marge de recul sont ainsi passées de 3 m (sur tous les côtés) à 15 m pour la ligne du terrain ouest et à 6 m pour la partie de la ligne du terrain sud à proximité de la ligne ouest. La modification comprenait également une entente prévoyant que l’immeuble devant être construit à côté du terrain de l’appelant ne compterait pas plus de trois étages.

Par suite des suggestions du CAAMAL concernant l’établissement d’une zone tampon, une clôture opaque de 8 pi et une haie de cèdres ont été ajoutées aux plans modifiés du côté ouest du site.
Au bout du compte, la municipalité, le promoteur et l’appelant ont été satisfaits de l’issue du processus de règlement rapide, et l’appelant a retiré son appel.

Éléments importants du cas

  • La Ville a utilisé les outils de règlement rapide prévus dans la Loi sur l’aménagement du territoire pour donner aux parties le temps d’essayer de régler leur différend, éliminant ainsi les coûts et la nécessité d’une audience.
  • Les aménageurs du CAAMAL ont pu examiner la proposition d’aménagement en fonction des caractéristiques de conception et des solutions éventuelles en matière d’aménagement du territoire.
  • Pour prendre les meilleures décisions et obtenir les meilleurs résultats en matière d’aménagement du territoire, il est essentiel de maintenir la communication et de faire participer le public.