Les intérêts de propriétaires ruraux l’emportent au cours d’une audience du TAAL

Hay field Northumberland

 

L’autorisation par un conseil municipal de créer trois nouveaux lots dans une zone rurale et agricole du comté de Northumberland a récemment été mise à l’épreuve lorsque les résidents des terrains adjacents ont commencé à se demander quel serait l’impact du nouvel aménagement sur eux. Le promoteur avait présenté une demande pour diviser en quatre lots ruraux et résidentiels un lot de 8,5 ha servant à la production agricole.

 

Question d’aménagement   

Lorsque les résidents ont reçu un avis les informant d’une demande de morcellement d’une propriété avoisinante, ils avaient de bonnes raisons d’être inquiets, mais aucune expérience du processus d’approbation et d’appel en matière d’aménagement du territoire. Ils ont assisté aux réunions publiques organisées par la Ville, ont fait connaître leurs points de vue et ont soulevé diverses questions, mais la Ville a quand même approuvé la demande. Comme ils étaient insatisfaits de cette décision et ne savaient pas trop quoi faire d’autre, ils ont contacté le CAAMAL pour explorer leurs options, notamment la possibilité d’interjeter appel.

 

Rôle du caamal

Après avoir entendu les préoccupations des résidents et analysé en détail la demande d’aménagement et les politiques applicables, un aménageur du CAAMAL a déterminé que la cause des résidents était fondée, et a recommandé que le CAAMAL les aide en leur offrant des services professionnels. Pendant trois mois, les avocats et aménageurs du CAAMAL ont soutenu les clients tout au cours des diverses étapes du processus de règlement des différends et d’appel. Le CAAMAL a d’abord préparé les clients pour des discussions préliminaires avec la municipalité et le promoteur en vue de déterminer si la question pouvait être réglée sans la tenue d’une audience. Lorsque cela s’est révélé impossible, le CAAMAL a aidé les clients à préparer une demande d’appel, puis a formulé un avis relatif à l’aménagement du territoire et a représenté les clients lors d’une audience devant le Tribunal d’appel de l’aménagement local (TAAL).

Évaluation par le caamal

Le CAAMAL a fondé sa cause sur trois principaux éléments :

Premièrement, les eaux usées des systèmes septiques dans les quatre lots proposés risquaient de s’infiltrer dans les eaux souterraines alimentant les puits privés des voisins. Ces puits n’étaient situés qu’à quelques mètres des systèmes septiques proposés, et étant donné la pente du site, les champs d’épuration risquaient de se déverser directement sur les propriétés voisines.

L’aménageur de la municipalité avait recommandé que le conseil reporte l’examen de la demande jusqu’à ce qu’un rapport hydrogéologique précise s’il y aurait des répercussions néfastes sur les puits avoisinants. L’obligation de présenter ce rapport avait été supprimée et la demande avait été approuvée par le conseil.

Le deuxième élément concernait les répercussions sur les terres agricoles de la municipalité. Le morcellement proposé devait avoir lieu dans une zone désignée comme « zone agricole » dans le plan officiel prédominant (soit celui du comté) et comme « zone agricole à fort rendement » dans les cartes du système agricole publiées par la province.

Or aux termes du plan officiel et de la Déclaration de principes provinciale (DPP), il est interdit de morceler des terres dans les zones agricoles à fort rendement. L’approbation d’une demande de morcellement de terres dans une zone agricole à fort rendement est incompatible avec la DPP.

Enfin, le troisième élément était la faisabilité des lots proposés. Originellement, le promoteur avait prévu d’aménager pour chaque lot une voie d’accès distincte vers la route du comté. Cependant, en raison du trafic et de risques liés à la sécurité routière, le comté avait indiqué qu’un seul point d’accès serait autorisé.

Cela signifiait qu’une nouvelle voie interne devrait être aménagée pour permettre l’accès aux lots proposés, voie qui occuperait une part importante de la zone aménageable du site. Or le site était déjà restreint par une servitude d’une ligne d’électricité qui traverse la propriété. L’ajout d’une voie interne pouvait donc compromettre la capacité des lots existants d’accueillir l’aménagement proposé.

Selon l’avis formulé par le CAAMAL en matière d’aménagement du territoire, il aurait fallu que le plan d’implantation soit pris en compte avant d’autoriser le morcellement afin de s’assurer que les nouveaux lots étaient faisables et pouvaient disposer d’une voie d’accès fiable.

Résultat

Après que l’appel a été déposé, la municipalité a reçu des conseils juridiques concernant la demande et l’appel.

Lors de l’audience du TAAL, l’avocat de la municipalité a expliqué qu’après avoir examiné plus en détail les politiques, la municipalité était maintenant d’accord avec l’argument de l’appelant selon lequel la demande, dans sa forme actuelle, n’était pas compatible avec les politiques de la DPP sur la protection des terres agricoles.

Compte tenu des observations présentées par le CAAMAL et des explications de la municipalité, l’auteur de la demande a demandé au TAAL d’ajourner l’audience pour lui permettre de préparer sa défense éventuelle. La municipalité a appuyé cette demande d’ajournement parce qu’elle s’apprêtait à mettre à jour son plan officiel et désirait évaluer la demande en fonction du plan mis à jour. Toutefois, les avocats du CAAMAL ont soutenu entre autres qu’un ajournement retarderait de plus de six mois le règlement de l’appel, ce qui est contraire aux dispositions sur les délais d’appel du règlement pris en application de la Loi de 2017 sur le Tribunal d’appel de l’aménagement local. En outre, ils ont fait valoir que les Règles de pratique et de procédure du TAAL ne permettaient normalement pas une demande d’ajournement tardive. Le TAAL a tranché en faveur du CAAMAL et n’a pas accordé la demande d’ajournement de l’audience. Après quoi l’auteur de la demande a décidé de retirer sa demande.

Élément importants du cas

  • L’appelant a présenté des observations concernant la demande originale et a participé dès le début au processus décisionnel de la municipalité relatif à l’aménagement du territoire.
  • L’appel reposait sur des motifs valables liés à l’aménagement du territoire, et, une fois exposés, ces motifs ont permis de gagner la cause.
  • En fin de compte, le résultat n’a pas nécessité une audience complète, ce qui montre qu’il y a plusieurs façons de parvenir au résultat escompté en matière d’aménagement du territoire.